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Abgeschlossenheitsbescheinigung

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zertifiziert, dass die Räumlichkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen sind. Dieses Sondereigentum an einer Immobilie kann laut Wohnungseigentumsgesetz nur dann eingeräumt werden, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen ist. Das bedeutet, dass die Wohnung baulich von anderen getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Eingang hat. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt. Der Bauherr muss sie dem Grundbuchamt vorlegen.

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Abnahmeverpflichtung

Durch die Abnahmeverpflichtung verpflichtet sich der Darlehensnehmer, sich innerhalb einer vereinbarten Frist (Abnahmefrist) das Darlehen auszahlen zu lassen.

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Abschreibung

Alle Wirtschaftsgüter, welche eine Wertminderung erfahren, können über ihre Nutzungsdauer verteilt als steuerlicher Verlust geltend gemacht werden. Diese AfA (Absetzung für Abnutzung)- Prozentsätze werden vom Finanzamt vorgegeben. Bei Immobilien können somit verschiedene Aufwendungen gegenüber Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. So kann beispielsweise auch ein bestimmter Anteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes bei vermieteten Immobilien abgeschrieben werden bzw. steuermindernd geltend gemacht werden. Abschreibungen basieren laut Gesetzgeber aufgrund von Abnutzungen. Grundstückswerte können somit nicht abgeschrieben werden. Man unterscheidet prinzipiell in 2 Formen der Abschreibung:

• lineare Abschreibung: jährlich gleichbleibende Abschreibungsbeträge
• degressive Abschreibung: jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge
Bei der degressiven Abschreibung tritt folglich eine steuermindernde Wirkung wegen der anfänglich höheren Abschreibung früher ein. Bei Neubauten gestattet der Gesetzgeber ein Wahlrecht zwischen beiden Abschreibungsformen. Für Altbauten besteht lediglich die Möglichkeit einer linearen Abschreibung. Wir empfehlen Ihnen unbedingt Ihren Steuerberater hinzuzuziehen!  

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Abtretung

Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten. Innerhalb von Immobilienfinanzierungen besteht beispielsweise die Möglichkeit, die eigenen Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen, Kapitallebensversicherungen, Investmentfonds an die finanzierende Bank abzutreten.

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Annuitätendarlehen

Zins- und Tilgungszahlungen langfristiger Darlehen werden üblicherweise in gleichbleibenden Raten erbracht. Dies wird als Annuität bezeichnet. Die konstanten Zahlungen (Annuitäten) bestehen folglich aus Zins und Tilgung. Mit jeder Tilgungszahlung reduzieren sich die Schulden. Je geringer die Schulden werden, desto weniger Zinsen müssen gezahlt werden. Durch die fortlaufende Tilgung sinkt also allmählich der zu verzinsende Darlehensbetrag, so dass der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt.

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Anschaffungskosten

Anschaffungskosten sind in Zusammenhang mit einer Baufinanzierung alle Kosten, die mit dem Erwerb oder der Erstellung einer Immobilie wirtschaftlich verbunden sind. Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis, eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten, Erschliessungs- und Finanzierungskosten sowie Nebenkosten (Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten).

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Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindung muss der Kunde mit seiner Bank eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. In der Regel erhält er von der Bank kurz vor Auslauf der Festschreibung ein Konditionsangebot. Der Kunde kann nach dem Ende der Zinsbindung aber auch eine Umschuldung (einen Wechsel des Kreditinstituts) in Betracht ziehen, da oftmals andere Anbieter zu diesem Zeitpunkt bessere Konditionen anbieten können.

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Auflassungsvormerkung

Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Sie gründet sich auf § 883 BGB und wird in der Regel in Grundstückskaufverträgen zugunsten des jeweiligen Käufers vereinbart. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen und schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt z.B. an eine weitere Person verkauft und/oder weiterhin mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.

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Auszahlungsvoraussetzungen

Die Bank zahlt Ihr Darlehen erst dann aus, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt und entsprechende Unterlagen vorgelegt worden sind. Hierzu gehören vollständig unterzeichnete Darlehensverträge, Eintragung der Grundpfandrechte an vereinbarter Rangstelle im Grundbuch sowie alle sonstigen von der Bank gemäß den jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls verlangte Urkunden, Unterlagen und Nachweise (Kaufvertrag, vollständige Objektunterlagen, Objektfotos, Fertigstellungsnachweis, Einkommensnachweise, etc.)

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Baubeschreibung

Die Baubeschreibung beinhaltet eine detailierte Aufstellung über alle Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Diese Aufstellung ermöglicht es, Käufer und Darlehensgeber, die Bauweise und die Qualität des Gebäudes zu beurteilen. Darüber hinaus ist sie Bestandteil des Antrages auf Baugenehmigung und wichtige Unterlage bei der Finanzierungsanfrage.

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Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf ist eine errechnete Größe und stellt das Verhältnis zwischen Ihrem Darlehen (zzgl. bestehender Vorlasten) und dem Beleihungswert des Objektes dar, welcher fremdfinanziert wird.

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Beleihungsgrenze

Wert, bis zu dem das Grundstück nach gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften des Kreditinstitutes mit Grundpfandrechten belastet werden darf. Einige unserer Partnerbanken finanzieren sogar bis 125%!

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Beleihungsobjekt

Um die mögliche Finanzierungsrate zu ermitteln, sollte vor dem Immobilienkauf eine saubere Gegenüberstellung vom Wert des Beleihungsobjektes und Zins/Tilgung erfolgen.

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Beleihungswert

Der sogenannte Beleihungswert wird nach der Beleihungsrichtlinie der jeweiligen Kreditinstitute ermittelt. Von ihm hängt die Höhe des möglichen Darlehens ab, da der Beleihungswert den langfristig erzielbaren Wiederverkaufswert darzustellen versucht (Verkehrswert abzgl. eines Sicherheitsabschlags).

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Bereitstellungszins

Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten (refinanzierten) und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt i.d.R. 3% p.a. bzw. 0,25% p.M.

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Bewirtschaftungskosten

Sind Betriebskosten für die laufenden Unterhaltung einer Immobilie. Bewirtschaftungskosten lassen sich unterteilen in:

• Umlagefähige Betriebskosten: z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung, Wasserverbrauch, Allgemeinstrom, Hausmeister, Hausreinigung, Schornsteinfeger, Versicherungen
• Nicht umlagefähige Betriebskosten: z.B. Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten. Nicht umlagefähige Betriebskosten dürfen nicht mit dem Mieter abgerechnet werden.

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Bürgschaft

Eine Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger eines Dritten. Durch die Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge, dem Gläubiger für die Erfüllung der Verbindlichkeit des Schuldners einzustehen – der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen (selbstschuldnerische Bürgschaft). Gesetzlich geregelt ist die Bürgschaft in  §§ 765 ff. BGB.

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Disagio

Disagio, auch als Abgeld bezeichnet, ist der Betrag, den der Geber, beispielsweise eines Darlehens, etwa die Bank, neben den normalen Zinsen verlangt. Die Zahlung eines solches Disagios, das in der Regel (von der Bank) sofort einbehalten wird, ist auch beim Verkauf von Forderungen, Hypotheken oder Pfandbriefen sowie Wertpapieren üblich. Das Disagio ist steuerlich wie eine Zinszahlung zu behandeln. Das heißt, es gehört beim Schuldner zu den Finanzierungskosten. Dient das Disagio beispielsweise der Erzielung von Mieteinkünften nach dem Erwerb einer Immobilie, so gehört es zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Dies schlägt sich dann in niedrigeren Folgezinszahlungen nieder. Allerdings darf das Disagio nicht mehr als 10 Prozent des Finanzierungsbetrages ausmachen, damit es sofort in voller Höhe steuerlich berücksichtigt werden kann.

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Effektivzins

Auf die Frage, wie teuer ein Darlehen ist, antworten manche Kreditgeber nur mit der halben Wahrheit. Sie nennen den Nominalzinssatz – den Grundzins, der keine Gebühren und Nebenkosten enthält. Rechnet man diese mit ein, steigen die tatsächlichen Kosten um zwei bis drei Prozent. Vergleichen Sie stets den Effektivzinssatz. Er berücksichtigt zwar nicht alle preisbestimmenden Faktoren, aber zumindest Disagio, Bearbeitungsgebühren, Tilgungsverrechnung, Zinsfestschreibung. Im Effektivzins nicht eingerechnet sind zum Beispiel: Bereitstellungszinsen, Kontoführungs- und Schätzgebühren, Teilauszahlungsaufschläge, Versicherungsprämien, Verwaltungskostenpauschalen, Treuhandgebühren, Abschlussgebühren bei Bausparverträgen, Zinsverluste bei Bausparverträgen und Versicherungsdarlehen. Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich von verschiedenen Angeboten.

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Eigenkapital

Unter Eigenkapital versteht man die eigenen Vermögensreserven bzw. Werte, welche in die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Hierzu zählen beispielsweise Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen an der Immobilie.

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Eigenleistung

Persönliche Arbeitsleistung, die für den Bau oder Ausbau eines Bauwerks eingesetzt wird. Diese Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe wird als Teil des Eigenkapitals grundsätzlich zu Unternehmerpreisen bewertet. Bauherren, die Eigenleistung zusammen mit Hilfskräften durchführen, haben diese Arbeiten als Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten bei der örtlich zuständigen Bau-Berufsgenossenschaft anzumelden, die Namen der beschäftigten Personen, deren geleistete Arbeitsstunden und evtl. Entgelte dafür nachzuweisen und ggf. einen von der Berufsgenossenschaft festgelegten Beitrag für die gesetzliche Unfallversicherung zu zahlen. Allerdings darf die betragsmäßige Höhe der Eigenleistung nicht überschätzt werden. Auch können Risiken durch beispielsweise den Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen gegenüber einem Unternehmer entfallen.

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Eigennutzung

Generell unterscheidet man die Anschaffung einer Immobilie als Kapitalanlage oder zwecks Eigennutzung. Bei der Eigennutzung wird die Wohnung oder Immobilie zu eigenen Wohnzwecken und nicht gewerblich genutzt. Bei "Mischobjekten" - also Häuser, die sowohl eigengenutzt als auch vermietet sind, zählt eine Vermietung von über 50% als Kapitalanlage.

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Einheitswert

Der Einheitswert entspricht generell einem vom Finanzamt festgesetzten Richtwert für Grundstücke und Gebäude, der als Grundlage u.a. für die Grundsteuer herangezogen wird. Dieser Wert liegt in der Regel deutlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie und wird mittels des Einheitswertbescheides dem Eigentümer mitgeteilt.

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Einliegerwohnung

Eine in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus befindliche zusätzliche Wohnung, die bestimmte Anforderungen, z.B. an die Wohnfläche, Hygiene, sanitäre Ausstattung, erfüllt sowie eine Kochgelegenheit und einen separaten Eingang (in sich abgeschlossene Wohnung) aufweisen muss. Die Wohnungsgröße muss mindestens 25 Quadratmeter betragen.

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Erbbaurecht

Als Erbbaurecht gilt das veräußerbare und vererbbare Recht, auf fremden Grund und Boden ein Gebäude zu besitzen. Das Erbbaurecht entsteht im zivilrechtlichen Sinn mit der Eintragung ins Grundbuch. Das Erbbaurecht unterliegt einer gesonderten Bewertung. Als zwei selbständige wirtschaftliche Einheiten gelten das Erbbaurecht und das mit den Erbbaurecht belastete Grundstück. Beide unterliegen einer gesonderten Bewertung. Die Bestellung des Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbssteuer. Des Weiteren unterliegen das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück (falls kein Gebäude errichtet wurde) und das Erbbaurecht der Grundsteuer. Erbbauzinsen sind beim Erbbauberechtigten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu behandeln. Kosten, die mit dem Erwerb des Erbbaurechts im Zusammenahng stehen, können abgeschrieben werden. Gleiches gilt für die aufgrund des Erbbaurechts errichteten Gebäude. Dabei sind die Aufwendungen auf die Laufzeit des Erbbaurecht zu verteilen. Wird das Erbbaurecht im Betriebsvermögen gehalten, ist es unter dem Anlagevermögen auszuweisen. Die Aufwendungen für den Erwerb des Erbbaurechts sind Anschaffungskosten. Das Erbbaurecht unterliegt nicht der Umsatzsteuer.

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Erschließungskosten

Etwaige Erschließungskosten können neben dem eigentlichen Kaufpreis zu einer erheblichen zusätzlichen finanziellen Belastung führen. Den Erschließungsbeitrag hat immer derjenige zu entrichten, der zu dem Zeitpunkt, zu dem der Beitragsbescheid erlassen wird, Besitzer des erschlossenen Grundstücks ist. Dabei ist zu beachten, dass zwischen Fertigstellung der Erschließungsanlagen und Erlass des Beitragsbescheides ein erheblicher Zeitraum liegen kann. Bestehen deshalb Unsicherheiten, ob noch weitere Erschließungsbeiträge fällig werden, sollte zur Absicherung des Grundstückserwerbers eine Bestimmung in den Kaufvertrag aufgenommen werden, wonach der Verkäufer alle, auch zukünftige Erschließungsbeiträge, zahlt. Zur Erschließung gehört die öffentliche Erschließung (Straßen, Grünflächen usw.) und die Verlegung des Verteilungsnetzes von Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telefon, Kabel bis zur Grundstücksgrenze. Die Kosten für diese Maßnahmen müssen – bei einem voll erschlossenem Grundstück – mit dem Grundstückspreis abgegolten sein. Von der Grundstücksgrenze bis zum Haus verlegen die Versorgungsunternehmen selbst. Die daraus resultierenden Kosten kommen i.d.R. zusätzlich auf den Bauherren zu. Im Falle einer Lückenbebauung oder der Bebauung eines rückwärtigen Grundstücks sollten vor Unterzeichnung des Grundstücksvertrages von der Gemeinde und dem Versorgungsunternehmen die noch fehlenden Erschließungsmaßnahmen und die zu erwartenden Kosten schriftlich vorliegen.

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Festdarlehen

Bei einem langfristigen Darlehen, auch endfälliges Darlehen genannt, zahlen Sie über die gesamte Laufzeit lediglich die Zinstilgung in monatlichen oder vierteljährlichen Raten. Der gesamte Darlehensbetrag wird am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt. Hier ist es ratsam, den Tilgungsbetrag durch zuteilungsreife Bausparverträge zu sichern.

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Flurkarte

Bei der Flurkarte handelt es sich um eine Landkarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet. Diese Karte kann beim zuständigen Katasteramt eingesehen und gegen Gebühr angefordert werden.

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Flurstück

Bezeichnung für eine bestimmte Grundstücksfläche und dessen Grenzen, die eine genaue Identifizierung dieser Fläche ermöglicht. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

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Forward-Darlehen

Ein Forward Darlehen ist ein Termingeschäft, bei dem der Zinssatz für eine künftige (z.B. in einem Jahr) Darlehensaufnahme bereits heute, d. h. auf aktueller Marktbasis, fest und für beide Vertragspartner verbindlich vereinbart wird. Ihnen wird dann die Überlassung von Kapital zu dem vereinbarten Zinssatz für die gewählte Laufzeit zugesichert. Als Sicherung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens dienen bereits vorhandene Immobilien. Sollte Ihr derzeitiges Hypothekendarlehen noch einige Jahre Gültigkeit haben, können Sie bereits bis zu 4 Jahre vor Ende des Vertrages bei der gleichen Bank oder bei einem neuen Geldgeber ein Folgedarlehen abschließen, das aber erst am Ende der regulären Zinsbindung in Kraft tritt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind für dieses neue Darlehen keine Raten zu bezahlen. Nur ein Zinsaufschlag auf die derzeit gültigen Zinssätze muss akzeptiert werden, welche sich je nach Dauer bis zur Frist der ersten Rate berechnet. Bereitstellungszinsen fallen nicht an.

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Fremdkapital

Sämtliches Kapital, welches dem Darlehensnehmer von Dritten (Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, öffentliche Stellen oder Familie/Freunde) zur Verfügung gestellt wird, bezeichnet man als Fremdkapital.

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Geldbeschaffungskosten

Geldbeschaffungskosten sind z.B. Schätzungsgebühren, Gebühren für Hypothekenvermittlung, Bürgschaftsgebühren, Bereitstellungszinsen für Bankkredite oder auch Notariatsgebühren. Sie werden steuerlich behandelt wie Schuldzinsen, d.h. sie sind im Zusammenhang mit einer Immobilie, durch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezogen werden sollen, als Werbungskosten sofort abziehbar. Die von Banken erhobenen Kosten werden oft direkt vom Auszahlungsbetrag abgezogen.

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Gesamtschuldner

Wenn mehrere Darlehensnehmer (beispielsweise Ehepartner) gemeinschaftlich für einen Kredit haften, spricht man vom Gesamtschuldner. Eine Gesamtschuld ist gegeben, wenn von mehreren Schuldnern jeder verpflichtet ist, die ganze Leistung zu erbringen, der Gläubiger jedoch die Leistung insgesamt nur einmal verlangen kann. So beispielsweise haften Ehepartner grundsätzlich als Gesamtschuldner, die beide einen Darlehens- oder Mietvertrag unterschrieben haben. Der Gläubiger kann bei Bestehen einer Gesamtschuld wählen, welchen der Schuldner er voll oder evtl. nur teilweise in Anspruch nehmen möchte. Leistet einer der Gesamtschuldner, wirkt dies auch für die anderen Schuldner. Derjenige, der die Leistung erbracht hat, kann jedoch im Innenverhältnis einen Ausgleichsanspruch gegen die übrigen Gesamtschuldner geltend machen ( § 426 BGB).

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Grundbuch

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht) sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im Grundbuch registriert. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt. Grundbuchamt ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. sie müssen im Grundbuch eingetragen werden. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart des Grundstücks, über Rechte an anderen Grundstücken, sowie über die Eigentumsverhältnisse und welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in dem betreffenden Grundbuch Einsicht nehmen (z. B. Käufer). Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit. Die zum Grundbuch eingereichten Urkunden und Verfügungen des Grundbuchamtes werden in Grundbuchakten zusammengefasst; für jedes selbständige Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.

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Grundbuchauszug

Ein Grundbuchauszug kann beim zuständigen Amtsgericht von jedem mit berechtigtem Interesse (siehe Grundbuch) angefordert werden. Dieser enthält eine vollständige Abschrift (Kopie) aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen.

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Grunderwerbssteuer

Fällt einmalig beim Kauf/Erwerb von (bebauten wie unbebauten) Grundstücken an. Sie beträgt in der Regel 3,5% - 6,5% (je nach Bundesland) des Kaufpreises und gehört zu den Anschaffungsnebenkosten.

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Grundpfandrecht

Banken gehen ein Risiko ein, wenn sie einem Bauherrn ein hohes Hypothekendarlehen gewähren, denn er könnte zahlungsunfähig werden. Um sich dagegen abzusichern, verlangen Banken eine Sicherheit in Form eines Grundpfandrechts. Dieses wird in das Grundbuch eingetragen und ermöglicht es den Banken, im Falle ausbleibender Zahlungen durch den Schuldner die Zwangsversteigerung zu beantragen.

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Grundschuld

Grundschuld ist die Belastung eines Grundstückes in der Form, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Sie gehört zu den Grundpfandrechten und wird i.d.R. zur Absicherung eines Darlehens bestellt. Sie ist aber im Gegensatz zur Hypothek von der gesicherten Forderung unabhängig; wenn also das Darlehen zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld unverändert bestehen und kann später als Sicherheit für ein neues Darlehen wieder verwendet werden.

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Grundschuldzins

Zinsen für die Grundschuld, die ebenfalls in das Grundbuch einzutragen sind. Die Höhe der Zinsen ist unabhängig von der Darlehensforderung und kann daher von den Zinsen in dem Kreditvertrag abweichen. Um Zinsschwankungen auszugleichen und im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer alle Kosten abzudecken, werden die Zinsen im Grundbuch vielmals höher eingetragen.

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Herstellungskosten

Herstellungskosten sind Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Errichtung einer Immobilie stehen. Herstellungskosten sind danach im einzelnen: Grundstückskosten, Erschließungskosten, Kosten der Errichtung des Gebäudes (Baukosten), die Baunebenkosten, Architekten-, Ingenieur- und Behördenleistungen, während der Bauzeit anfallende Zinsen, Kosten für die Außenanlagen, sonstige Nebenkosten, Notar- und Gerichtskosten, Makler- und sonstige Gebühren, Grunderwerbsteuer, Disagio.

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Hypothek

Eine Hypothek ist eine dingliche Belastung eines Grundstücks durch Eintragung in das Grundbuch. Der Begünstigte hat ein Pfandrecht auf das Grundstück in Höhe seiner Forderung. Die Hypothek ist im Gegensatz zur Grundschuld zu dieser Forderung akzessorisch (d.h. von dieser abhängig), so dass die Hypothek dem Gläubiger immer nur in Höhe der zugrundeliegenden Forderung zusteht und Einreden gegen die Forderung auch gegen die Hypothek geltend gemacht werden können.

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Konditionen

Zu den Bedingungen (Konditionen), zu denen ein Darlehen gewährt wird, gehören der Nominalzins, der Auszahlungskurs, die Dauer der Zinsfestschreibung, der Tilgungssatz und der Tilgungsbeginn, die Bereitstellungszinsen und die Bearbeitungsgebühr. Verschiedene Finanzierungsangebote lassen sich nur bei völlig identischen Konditionen vergleichen! Hier ist die individuelle Abstimmung gefragt!

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Konditionsanpassung

Eine Anpassung der Bedingungen für ein Darlehen wird spätestens mit Ablauf der Zinsfestschreibung notwendig. Vor Ablauf der Zinsfestschreibung müssen deshalb für einen weiteren Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Zu diesem Zweck unterbreitet die Bank dem Darlehensnehmer ein Angebot, dessen Konditionen sich nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt richten. Widerspricht der Darlehensnehmer den neuen Konditionen, muss er seine Restdarlehen an die Bank nach Ablauf der Zinsfestschreibung komplett zurückzahlen.

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Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung des Darlehens bis zu seiner vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit ist einerseits abhängig vom Tilgungssatz und andererseits abhängig vom Nominalzinssatzes. Die Laufzeit eines Darlehens gibt keinerlei Informationen über die Dauer der Zinsbindung oder Zinsfestschreibung (Dauer für den die Zinsen fest vereinbart sind).

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Maklerprovision

Vergütung des Maklers für die Vermittlung eines Käufers oder eines Verkäufers, eines Mieters oder eines Vermieters. Die Provision orientiert sich entweder am Kaufpreis oder an der Höhe der Miete. Auch Courtage und Gebühr genannt. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart und liegt i.d.R. zwischen 3% und 6% zzgl. MwSt.

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Muskelhypothek

Mit „Muskelhypothek“ ist die Eigenleistung gemeint, die Sie beim Bau oder Umbau erbringen. Auch wenn Handwerkerlohnkosten entfallen, der Zeitaufwand und die eignen handwerkliche Fähigkeiten sollten realistisch eingeschätzt werden.

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Nachfinanzierung

Als Nachfinanzierung wird ein über die ursprünglich abgeschlossene Summe hinausgehender Finanzierungsbedarf bezeichnet. Eine Nachfinanzierung kann notwendig werden, wenn die für das Bauvorhaben geplanten Kosten während der Bauphase überschritten werden und deswegen zusätzliche Gelder aufgenommen werden müssen. Manchmal kann eine Nachfinanzierung schwierig werden, wenn mit dem ersten Darlehen die Grenze des Beleihungsauslaufs bereits erreicht wurde. Außerdem muss man damit rechnen, dass die Nachfinanzierung teurer wird als das Hauptdarlehen.

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Nebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie entstehen folgende Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5% - 6,5%), Notar- und Grundbuchgebühren (2%) und ggf. Maklerprovision (ab 3,57%). Diese Nebenkosten dürfen bei der Kalkulation der Gesamtinvestition nicht vernachlässigt werden. Laufende Nebenkosten nach Immobilienerwerb fallen in Form der Betriebskosten/Bewirtschaftungskosten an (z.B. Straßenreinigung, Müllgebühren etc.). Sie sind bei der Ermittlung der monatlichen Gesamtbelastung aus der Immobilie zu berücksichtigen.

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Nebenleistungen

Unter Nebenleistungen werden alle über die Zins- und Tilgungsleistungen hinausgehenden Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers verstanden. Dies können beispielsweise Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge oder Bürgschaftsgebühren sein.

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Negativbescheinigung

Auch Negativzeugnis genannt, ist die Bestätigung der Gemeinde, dass sie von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht für das betreffende Grundstück keinen Gebrauch macht. Das klärt der Notar bei der Kaufhandlung, kann aber schon vorher vom Kaufinteressenten durch Nachfrage im Planungsamt ermittelt werden. Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Verkäufer in gerader Linie mit dem Käufer verwandt ist.

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Negativerklärung

Bis zu einer Summe von 30.000,- EUR können Darlehen gegen Verpflichtungserklärung abgesichert werden. Dadurch wird die Darlehenssicherstellung einfacher. Es entfällt die Eintragung von Grundschulden (dadurch entfallen Notar- und Gerichtskosten). Eine solche Negativerklärung setzt neben erstklassiger Kreditwürdigkeit („Bonität“) des Kreditnehmers eine Vertrauensbasis zwischen Bank und Kunde voraus. Darüber hinaus sind Negativerklärungen meist nicht möglich, wenn die Kredithöhe eine bestimmte Größenordnung übersteigt, die von Bank zu Bank unterschiedlich ist.

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Nichtabnahmeentschädigung

Entgelt, das bei Nichtabnahme des Darlehens zu zahlen ist. Die Nichtabnahmeentschädigung dient dem Ausgleich des Schadens, der der Bank vor allem dadurch entsteht, dass sie die für das Darlehen vorgesehenen Mittel bereits beschafft hatte und ist wie eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen.

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Nießbrauch

Belastung einer Immobilie in Abt. II des Grundbuchs zugunsten einer bestimmten Person, welche diese berechtigt, aus der Immobilie entsprechende Nutzungen zu erhalten. Dieses Recht macht normalerweise eine Immobilie unverwertbar, da es den Käufer von der Nutzung ausschließen würde.

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Nominalzins

Der Nominalzinssatz ist der auf den Nominalbetrag des Darlehens bezogene Prozentsatz, mit dem ein Darlehen verzinst wird. Der Nominalzinssatz wird bei Annuitätendarlehen meist per anno (pro Jahr) angegeben.

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Notarbestätigung

Schriftliche Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld keine sonstigen Anträge beim zuständigen Grundbuchamt entgegenstehen (Rangattest). Die Notarbestätigung ermöglicht die vorzeitige Auszahlung des Darlehens, bevor die Eintragung im Grundbuch vollzogen ist, da der Notar durch diese Bestätigung die Gewähr für den rangrichtigen Vollzug übernimmt.

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Prolongation

Verlängert ein bestehendes Darlehen beim Ablauf der Zinsfestschreibung. Die Konditionen müssen für einen weiteren Zeitraum neu festgelegt werden und richten sich dann nach den aktuellen Bedingungen am Kapitalmarkt.

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Rangrücktritt

Durch notariell beglaubigte Erklärung kann ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger seine bisherige Rangstelle zugunsten eines anderen - bisher nachrangigen - Gläubigers verändern.

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Rangstelle

Die Rangstelle gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Rechten Aufschluss über die Reihenfolge. Innerhalb einer Abteilung wird dieses durch die Reihenfolge des Eintrages bestimmt. Bei Rechten in unterschiedlichen Abteilungen ist das Eintragungsdatum maßgebend. Rangverhältnisse können nachträglich geändert werden.

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Refinanzierung

Mittelbeschaffung eines Kreditinstitutes, um Darlehen ausleihen zu können. Bei Hypothekenbanken geschieht dies über Ausgabe von Pfandbriefen. Die Bank gibt Pfandbriefe an Geldanleger aus und reicht dann das angelegte Geld an Darlehensnehmer weiter.

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Restschuld

Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplanes festgestellt werden.

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Risikolebensversicherung

Sie dient ausschließlich zur Absicherung des Todesfallrisikos, es wird kein Guthaben angespart. Im Zusammenhang mit Krediten kann die Versicherungssumme an die fallende Darlehenssumme angepasst werden (so genannte Restschuldversicherung). Der Kreditnehmer hat die Möglichkeit, sein Darlehen über verschiedene Tarife z. B. gegen Ableben, Unfall oder Krankheit abzusichern. Die Versicherungsgesellschaft begleicht i.d.R. im Todesfall die noch ausstehende Restschuld des aufgenommenen Darlehens bzw. leistet zusätzliche Dienstleistungen wie Unfall- oder Krankenversicherung.

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Rücklassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung eines Grundstückes. Eine Eintragung der Rückauflassungsvormerkung kommt oft in Verbindung mit der Bebauung von Grundstücken der Städte und Gemeinden vor. Es werden dem Erwerber beim Kauf des Grundstückes bestimmte Auflagen erteilt, z.B. Erstellung einer Mindestwohnflächenzahl. Hält der Käufer eine solche Auflage nicht ein, so hat der frühere Eigentümer einen Anspruch auf Rückübertragung.

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Rücktritt vom Darlehensvertrag

Einseitge Erklärung des Darlehensgebers zur Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Kreditvertrages. Gründe für einen möglichen Rücktritt sind z.B., wenn nachträgliche Informationen bekannt werden, die eine Auszahlung nicht mehr rechtfertigen oder wenn absehbar ist, dass die Auszahlungsvoraussetzungen nicht erfüllt werden können. Auch falsche Angaben im Darlehensantrag berechtigen den Kreditgeber zum Rücktritt. Der Darlehensgeber kann eine Kostenersatzforderung (sog. Nichtabnahmeentschädigung) stellen.

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Schufa

Abkürzung von: Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung. Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung – selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.

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Schuldübernahme

Eine Schuldübernahme ist ein mit dem Einverständnis aller Vertragsparteien vorgenommener Austritt des bisherigen und gleichzeitigen Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in den bestehenden Darlehensvertrag. Es werden alle Rechte und Pflichten vom neuen Darlehensnehmer übernommen. Eine Schuldübernahme muss durch notariellen Vertrag oder notarielle Beurkundung eines Vertrages erfolgen. Sie ist meistens problemlos möglich, wenn die Bonität des neuen Darlehensnehmers mindestens so gut oder besser ist als die des bisherigen.

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Sondernutzungsrecht

Als Sondernutzungsrecht versteht man das Nutzungsrecht eines Objektes (z.B. einen Garten oder Keller) zugunsten eines Dritten. Dieses Nutzungsrecht kann den Objektwert einer Immobilie beeinflussen.

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Sondertilgung

Als Sondertilgung beizeichnet man die Möglichkeit zur Tilgung, die über die im Darlehensvetrag vorher vereinbarten Leistungsraten hinausgeht. Bei einem Großteil der Kreditinstitute ist die Sondertilgung nur mit einer gesonderten Zustimmung möglich. Kreditinstitute können hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wodurch Sondertilgungen häufig unrentabel werden.

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Teilauszahlungszuschlag

Bei dem Teilauszahlungszuschlag handelt es sich um einen Ausgleich für den zusätzlichen Aufwand eines Kreditinstitutes, wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen (z.B. nach Baufortschritt) ausgezahlt wird.

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Teilungserklärung

Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten des vorhandenen Gebäudes oder von noch zu errichtenden Gebäuden verbunden sein soll. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt u.a. Auskunft darüber, welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- bzw. Gemeinschaftseigentum sind.

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Tilgung

Rückzahlung eines Darlehens. In der Regel wird ein Tilgungssatz von zwei Prozent plus ersparter Zinsen vereinbart.

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Tilgungsaussetzung

Vereinbarung, die Tilgung gegen Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen oder einer Kapitallebensversicherung auszusetzen (Tilgungsersatz). Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält die Bank nur die vereinbarten Zinsen, hat aber Anspruch auf die in den Tilgungsersatzverträgen angesammelten Guthaben. Tilgungsaussetzung ist besonders in der Niedrigzinsphase ein beliebtes Mittel, die Zinsen über einen langen Zeitraum zu sichern.

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Tilgungsplan

Zeitliche Darstellung einer Darlehensrückzahlung über die gesamte Laufzeit hinweg bis zur restlosen Tilgung des Darlehens. Aus dem regelmäßig zu erstellenden Zins- und Tilgungsplan sind u.a. ersichtlich: die Kreditart und Kredithöhe, der Zinssatz, die Zins- und Tilgungsraten.

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Tilgungssurrogat

Andere Bezeichnung für Tilgungsersatz. Wird nur bei Tilgungsaussetzung vereinbart. Beispiele für solche Surrogate sind: Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder Investmentfonds.

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Tilgungsverrechnung

Gibt Auskunft über den Zeitpunkt, zu dem die vereinbarte Tilgung mit dem restlichen Darlehensbetrag verrechnet wird ( z.B. „sofortige Tilgungsverrechnung“ – die Zahlung wird entsprechend dem Eingang sofort mit der Restschuld verrechnet).

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Treuhandzahlung

Treuhandauszahlungen sind Zahlungen an vertrauenswürdige Dritte mit der Auflage, über das Geld nur zu verfügen, wenn die vom Zahlenden gemachten Auflagen erfüllt sind. Zu den wichtigsten Treuhandzahlungen gehören Zahlungen auf ein Notaranderkonto und Zahlungen an Banken. Letztere werden häufig bei Umschuldungen eingesetzt. Hier zahlt die Bank an das abzulösende Kreditinstitut mit der Auflage, nur gegen Abtretung oder Löschung der für das abzulösende Institut eingetragenen Grundschuld über das Geld zu verfügen.

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Umschuldung

Ablösung eines Darlehens durch einen bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommenen Kredit, meist zu günstigeren Konditionen. Eventuell berechnet der alte Kreditgeber dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Statt umzuschulden ist es auch möglich, ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung abzuschließen.

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Vorfälligkeitsentschädigung

Wohnungsbaudarlehen werden von Kreditinstituten fristenkongruent refinanziert. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung oder auch der Nichtabnahme eines festkonditionierten Darlehens entstehen daher Verluste für die Bank. Die Darlehensgeber sind deshalb berechtigt, einen angemessenen Schadensersatz zu verlangen.

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Vorkaufsrecht

Recht des Begünstigten, dass bei Verkauf der Immobilie an einen Dritten diese an ihn zu gleichen Bedingungen übertragen wird bzw. er seine Zustimmung zum Verkauf geben muss. Ein Vorkaufsrecht wird im Grundbuch Abt. II Lasten und Beschränkungen eingetragen.

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Vorlast

Grundpfandrechte, die der neu einzutragenden Grundschuld im Range vorgehen.

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Wertermittlung

Die Wertermittlung dient der Ermittlung des Verkehrswertes, der meist Grundlage des Kaufpreises eines Hauses bildet, und zur Ermittlung des Beleihungswertes. Beleihungswert ist der nachhaltig dauerhafte Wert einer Immobile und darf nicht verwechselt werden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten. Der Beleihungswert nimmt eine zentrale Funktion in der Immobilienfinanzierung ein, da er zur Ermittlung der Beleihungsgrenze herangezogen wird, der längerfristigen Risikobeurteilung dient und damit wichtiger Teil der Kreditentscheidung wird. Im Unterschied zum Verkehrswert, welcher stichtagsbezogenen ermittelt wird, werden bei der Beleihungswertermittlung die dauerhaften Eigenschaften und die Nachhaltigkeit der Erträge zugrunde gelegt, da das bewertete Objekt für mehrere Jahre als Kreditsicherheit dienen soll. Vor dem Hintergrund der Risikominimierung liegt der Beleihungswert häufig unter dem Verkehrswert. In Abhängigkeit von dem zu finanzierenden Objekt wird der Beleihungswert auf verschiedene Arten berechnet. Bei eigengenutzten Ein-/ und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert (Boden- und Gebäudewert) ermittelt. Bei der Ermittlung des Gebäudewertes wird ein gewisser Sicherheitsabschlag zu den jeweils aktuellen Herstellungskosten in Ansatz gebracht. Bei Mehrfamilienhäusern und anderen Renditeobjekten wird zuzüglich zum Sachwert der Ertragswerts bestimmt, wobei der Ertragswert im Vordergrund steht. Die Basis des Ertragswertes bildet die auf Dauer erzielbaren Mieteinnhamen.

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Wohnrecht

Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Der Berechtigte ist befugt, weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen. Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer.

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Zinsbindung(sfrist)

Als Zinsfestschreibung oder Zinsbindungsfrist bezeichnet man den Zeitraum, für den die Konditionen zwischen dem Darlehensnehmer und Darlehensgeber festgeschrieben werden. Die Zinsfestschreibung hat gegenüber dem variablen Zins den Vorteil, dass der Darlehensnehmer seine finanzielle Belastung langfristig sicher rechnen kann. In einer Niedrigzinsphase ist es sinnvoll, sich den aktuell niedrigen Zins durch langfrisitge Zinsfestschreibung zu sichern.

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Zwischenfinanzierung

Zwischenfinanzierungen dienen zur Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs bis zur endgültigen Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel. Zwischenfinanzierungen finden in der Regel ihre Anwendung innerhalb der Bauphase zur Begleichung evtl. anfallender Kosten, wie zum Beispiel Handwerkerrechnungen.

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